O governo Lula sancionou em 16 de janeiro de 2025 a Lei Complementar nº 214, resultado do PLP 68/2024, que regulamenta a reforma tributária. A medida cria um novo modelo de cobrança sobre bens e serviços que atingirá também os contratos de aluguel. A partir de 2026, o setor imobiliário passará a ser impactado por uma tributação adicional que hoje não existe, encarecendo diretamente o preço pago pelos inquilinos.
Até agora, quem recebia aluguel pagava apenas o Imposto de Renda. Com a nova regra, os valores também serão tributados por dois novos impostos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de estados e municípios, e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal. Esses tributos foram criados dentro do pacote da reforma tributária e representam uma ampliação da carga que recairá sobre locadores e locatários.
A lei prevê um período de transição: entre 2026 e 2027, haverá apenas a simulação dos valores em notas fiscais; a cobrança efetiva começará em 2028 e seguirá de forma progressiva até 2033, quando os tributos antigos (como ICMS, ISS, PIS e Cofins) serão completamente substituídos.
Na prática, os maiores atingidos serão os proprietários que possuem mais de três imóveis alugados ou que recebem acima de R$ 240 mil por ano em rendimentos de locação. Nesses casos, além do Imposto de Renda, será obrigatório o pagamento do novo tributo duplo.
No setor comercial, o impacto tende a ser ainda mais pesado. Hoje, contratos administrados por imobiliárias recolhem cerca de 3,6% em PIS e Cofins. Com as novas regras, esse percentual poderá chegar a mais de 10%, quase triplicando a tributação. Já no caso dos aluguéis residenciais, haverá uma redução de base de 70%, mas mesmo assim especialistas alertam que os valores aumentarão. No aluguel por temporada, o desconto será menor, apenas 40%, resultando em aumento proporcional ainda mais expressivo.
